DIREITO IMOBILIÁRIO: A impenhorabilidade do bem de família

São várias as dúvidas sobre o que é bem de família e como se aplica a regra da impenhorabilidade. Porém, antes de tratar sobre a regra e as exceções da Lei, cabe esclarecer o que vem a ser BEM DE FAMÍLIA.

De acordo com o artigo 1º da Lei 8009/90, bem de família pode ser definido como o único imóvel residencial de propriedade do casal ou da entidade familiar, e que não poderá ser penhorado ser for utilizado como sua residência e de sua família.

Já em conformidade com a Súmula 486 do STJ, será bem de família, e, portanto, impenhorável, “o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou moradia da sua família”.

Com a edição dessa súmula é permitido que o único imóvel do devedor, alugado para terceiros – ou que não seja destinado à sua própria moradia – seja impenhorável, desde que a renda obtida com o aluguel seja destinada exclusivamente para subsistência ou moradia do devedor e sua família. 

Com isso, o STJ veio consolidar entendimento de vários Tribunais Estaduais, que já se manifestavam nesse sentido. 

Sendo assim, em regra, a impenhorabilidade do bem de família servirá para proteção patrimonial em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza.

Do conceito surgem as dúvidas!

1. Quais são as exceções que autorizam a penhora do bem de família?

Elas estão dispostas nos incisos II a VII do artigo 3º da Lei 8009/90, e se referem à:

 

II - dívida decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – dívida da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;       

IV - dívida de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V - dívida de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI – aquisição do produto por ato criminoso ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII - dívida decorrente de fiança concedida em contrato de locação.  

      

2. O que se entende como entidade familiar? Entidade familiar abrange apenas pessoa casada?

Entidade familiar é família em seu mais amplo significado. Logo, o bem de família estará protegido contra a penhora não importando o estado civil do devedor. É o que garante a Súmula 364 do STJ. 

3. Tenho um bem de família de elevado valor.  Ele poderá ser penhorado?

Mesmo que os imóveis sejam de elevado valor estarão inseridos pelo conceito de bem de família e, portanto, serão impenhoráveis. Esse tem sido o entendimento do STJ.

Existindo a possibilidade de o imóvel ser desmembrado entre residencial e comercial, poderá ser penhorada a parte não residencial.

As questões envolvendo bem de família sempre suscitam dúvidas, ainda mais em tempos de crise e endividamento.

CRISTINA CRUZ, Advogada especialista em Direito das Famílias e Sucessões e Mediadora de Conflitos, inscrita na OAB/RJ sob o nº 95.343. 

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LEMBRE-SE: Este post tem finalidade informativa e não substitui uma consulta profissional. Converse com seu advogado e veja detalhadamente tudo que é necessário para o seu caso específico.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Locação sem garantia

A prática de contratos de locações residenciais sem a exigência de garantia não é comum no nosso cotidiano. Isso se deve em grande parte pela crença dos locadores de que possuir um valor, um título ou um terceiro para responder por eventual inadimplência do locatário representa uma maior segurança no negócio. Esse pensamento, no entanto, segue na contramão da probidade e da boa-fé essenciais a qualquer contratação, e não considera as vantagens dispostas na lei para esse tipo de locação.

A primeira vantagem reside no fato que, em caso de falta de pagamento dos aluguéis e acessórios pelo locatário, a desocupação do imóvel poderá ser concedida liminarmente em ação de despejo, sem audiência da parte contrária, na forma do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato.

A segunda vantagem consiste na possibilidade do locador efetuar a cobrança antecipada do aluguel, ou seja, com o mês vincendo e não com o mês vencido.

Se a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42 da Lei do Inquilinato). Vale lembrar que, nos contratos firmados com qualquer tipo de garantia, isso é expressamente vedado pela legislação.

Importante esclarecer, ainda, que caso seja necessário valer-se do judiciário para a ação de despejo mencionada, o locador, para obter a concessão da liminar, deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel à época do ajuizamento da ação. Esse fato é, para muitos, desestimulador da prática.

 A dispensa de garantia pode ser muito atrativa em algumas situações, em especial quando a exigência de qualquer das suas formas puder inviabilizar ou onerar demasiadamente a celebração da contratação pretendida.

Apesar de ser um negócio jurídico amplamente praticado, muitas vezes, informalmente, o contrato de locação residencial possui nuances e exige cuidados com os quais somente um profissional qualificado saberá lidar. Caso vá firmar um contrato de locação e possua alguma duvida, não hesite, busque um advogado de sua confiança para auxiliá-lo.

CÉLIA REGINA DANTAS, Advogada, especializada em Gestão Jurídica e Direito Contratual, Mediadora de Conflitos e cofundadora do canal Juri_DICAS.

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