DIREITO IMOBILIÁRIO: Cota extra condominial. De quem é a responsabilidade?

Uma dúvida recorrente em matéria de locação residencial é: quem deve pagar a cota extra acrescida ao valor normal do condomínio?

A cota extra condominial é instituída quando há necessidade de suprir determinada necessidade que não está sendo alcançada pela arrecadação normal do condomínio e, deve ser aprovada em assembleia geral. No entanto, quando tratamos de locação residencial, muitas vezes o valor cobrado a esse título gera desavenças e desentendimentos entre locador e locatário por não restar claro quem é o responsável pelo seu pagamento.

Para definir a quem incumbe a obrigatoriedade, é imprescindível saber se a cota extra se refere a despesas ordinárias do condomínio ou a despesas extraordinárias e, para tanto, a Lei nº 8245/91 discrimina quais são essas despesas indicando o responsável pelo seu adimplemento.

Vejamos:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação”. (grifo nosso)

Desta forma, vê-se, pois, que o que determina a responsabilidade pelo pagamento da taxa extra é a sua motivação.

Em suma, se a taxa extra se referir a despesas ordinárias do condomínio, tais como salários, manutenção, limpeza, etc, será de responsabilidade do Locatário. Caso a taxa refira-se a despesas extraordinárias, tais como constituição de fundo de reserva, indenizações, etc, o pagamento deverá ser suportado pelo Locador.

Importante: a denominação “extra” não deve ser correlacionada diretamente com despesas “extraordinárias”, vez que, conforme visto, é possível que a taxa acrescida ao valor condominial refira-se a uma despesa ordinária não suprida pela arrecadação normal.

A correta divisão de responsabilidades é princípio basilar para uma relação contratual saudável. Sempre que houver dúvida sobre algum aspecto, busque a orientação de um profissional de sua confiança.

CÉLIA REGINA DANTAS, Advogada, especializada em Gestão Jurídica e Direito Contratual, Mediadora de Conflitos e cofundadora do canal Juri_DICAS.

LEMBRE-SE: Este post tem finalidade informativa e não substitui uma consulta profissional.

VIDEO: Cuidados essenciais na locação de imóveis

DIREITO IMOBILIÁRIO: Locação sem garantia

A prática de contratos de locações residenciais sem a exigência de garantia não é comum no nosso cotidiano. Isso se deve em grande parte pela crença dos locadores de que possuir um valor, um título ou um terceiro para responder por eventual inadimplência do locatário representa uma maior segurança no negócio. Esse pensamento, no entanto, segue na contramão da probidade e da boa-fé essenciais a qualquer contratação, e não considera as vantagens dispostas na lei para esse tipo de locação.

A primeira vantagem reside no fato que, em caso de falta de pagamento dos aluguéis e acessórios pelo locatário, a desocupação do imóvel poderá ser concedida liminarmente em ação de despejo, sem audiência da parte contrária, na forma do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato.

A segunda vantagem consiste na possibilidade do locador efetuar a cobrança antecipada do aluguel, ou seja, com o mês vincendo e não com o mês vencido.

Se a locação não estiver garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (art. 42 da Lei do Inquilinato). Vale lembrar que, nos contratos firmados com qualquer tipo de garantia, isso é expressamente vedado pela legislação.

Importante esclarecer, ainda, que caso seja necessário valer-se do judiciário para a ação de despejo mencionada, o locador, para obter a concessão da liminar, deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel à época do ajuizamento da ação. Esse fato é, para muitos, desestimulador da prática.

 A dispensa de garantia pode ser muito atrativa em algumas situações, em especial quando a exigência de qualquer das suas formas puder inviabilizar ou onerar demasiadamente a celebração da contratação pretendida.

Apesar de ser um negócio jurídico amplamente praticado, muitas vezes, informalmente, o contrato de locação residencial possui nuances e exige cuidados com os quais somente um profissional qualificado saberá lidar. Caso vá firmar um contrato de locação e possua alguma duvida, não hesite, busque um advogado de sua confiança para auxiliá-lo.

CÉLIA REGINA DANTAS, Advogada, especializada em Gestão Jurídica e Direito Contratual, Mediadora de Conflitos e cofundadora do canal Juri_DICAS.

LEMBRE-SE: Este post tem finalidade informativa e não substitui uma consulta profissional.

LEGISLAÇÃO: VIZINHANÇA

CONVIVÊNCIA HARMÔNICA ENTRE VIZINHOS

Socialmente vizinhos podem ser pessoas por vezes muito próximas, com quem se tem ótimas relações, ou muito distantes, com quem não se tem nenhuma relação ou a relação é conturbada por vários fatores.

Inúmeras situações entre vizinhos, condominiais ou não, podem gerar desconforto e originar demandas judiciais, dentre elas: o uso inadequado de área comum, a realização de uma construção fora dos padrões ou, a campeã: ações que produzem ruído excessivo.

Não há como regular todas as situações, mas a legislação norteia as relações de vizinhança, assim como as relações condominiais, de forma a tornar harmônica essa convivência, preservando o direito de todos.

Os temas são extensos e merecem análise detalhada, no entanto, trazemos alguns assuntos principais que podem esclarecer dúvidas corriqueiras e evitar que um conflito de fácil resolução se torne algo desgastante para as partes a ponto de litigarem.

CONDOMÍNIOS:

Em condomínios, a utilização de áreas comuns de forma inadequada é uma das maiores desavenças entre vizinhos. Sobre este ponto a legislação é clara ao estabelecer nos artigos 1.335 e seguintes do Código Civil, as seguintes disposições:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;” (grifo nosso)

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (grifo nosso)

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Vê-se, pois, que a lei dá as diretrizes básicas para a utilização das áreas comuns ou privadas, e a mais objetiva delas é a não utilização de forma a causar prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos.

Logo, aquele vizinho que utiliza o corredor do andar como área de lazer das crianças ou para a realização de eventos sociais está em desacordo com o que prevê a legislação, assim como o vizinho que efetua churrasco em sua varanda direcionando a fumaça para a varanda de outros condôminos.

A melhor forma de resolução dessas questões é a exposição de motivos ao vizinho responsável pelas ações e o acordo entre as partes. Não sendo possível, a administração do prédio deverá interceder, e em último caso, aplicar a multa correspondente.

A regra básica de convivência é o bom senso. O que causaria desconforto a si não pode ser realizado, pois possivelmente causará desconforto a outrem.

DIREITO DE VIZINHANÇA

A legislação prevê, ainda que não se trate de condomínios, outras situações de vizinhança referentes ao uso anormal da propriedade. Dentre elas, vamos destacar o direito de construção.

 Sobre o tema, o Código Civil estabelece:

“Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.” (grifo nosso)

“Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.”

“Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.”

“Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.”

“Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.” (grifo nosso)

Mais uma vez a lei é autoexplicativa: se causar dano imediato ou possibilidade de dano futuro, não pode ser feito e, caso seja, poderá ser obrigado a demolir, assim como ressarcir o prejuízo causado.

Na ocorrência de situações como estas, a forma de resolução mais rápida e eficaz para todos os casos é o consenso, evitando um litígio desgastante para todas as partes, inclusive quanto a questão temporal, já que um processo judicial possui uma duração considerável e que, por vezes, não atende a celeridade que se precisa na solução do caso.

A CAMPEÃ

Por fim, destacamos a campeã das reclamações em questão de vizinhança: a produção de ruído excessivo.

A questão de mais difícil consenso entre os envolvidos é o que seria considerado ruído excessivo, pois pode abranger tanto o som de uma festa como uma algazarra de crianças, ou o barulho produzido por um animal doméstico.

Obras fora de hora, barulho contínuo de animais que cause incômodo real, festas e reuniões com som excessivamente alto independente de horário são vedados por lei e podem ser incluídos no rol das contravenções penais (Decreto Lei 3.688/41):

“Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios:

I – com gritaria ou algazarra;

 II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

 III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

 IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:”

      

Para essa questão a solução não é diferente das demais: bom senso.

Sendo a situação demasiadamente incômoda, o ponto é o mesmo, a busca pelo consenso. Se o acordo entre as partes não for viável sem a intermediação de um terceiro, a utilização da mediação extrajudicial é perfeitamente aplicável e recomendada. (saiba mais no artigo “Litigar faz mal a saúde”).

Tendo sido utilizadas as formas adequadas de solução de conflito e não se chegando a um denominador comum, é possível ingressar com uma demanda judicial para sanar a questão.

 A orientação de um profissional especialista na área é extremamente salutar e pode poupar tempo e desgaste emocional. Busque sempre um advogado de sua confiança e informe-se sobre o melhor meio de resolução da questão.

CÉLIA REGINA DANTAS, Advogada, especializada em Gestão Jurídica e Direito Contratual, Mediadora de Conflitos e cofundadora do canal Juri_DICAS.

LEMBRE-SE: Este post tem finalidade informativa e não substitui uma consulta profissional.