Inadimplência Condominial: Riscos e Possibilidades

Inadimplência condominial.

 A inadimplência condominial é uma das responsáveis pela maioria do déficit de caixa dos condomínios residenciais ou comerciais, e essa taxa vem aumentando consideravelmente nos últimos anos. Os motivos são os mais diversos refletindo a realidade econômica do país, no entanto, a inadimplência, como muitos pensam, não é uma situação confortável para nenhum dos dois lados, é necessário considerar a questão de forma ampla, pois do mesmo modo que o não pagamento das taxas acarreta um déficit para o condomínio, acarreta para o condômino uma série de restrições.

 O condômino inadimplente não pode votar em diversas questões deliberadas em assembleia (artigo 1.335, III, do Código Civil), e embora isso não pareça, a priori, uma consequência tão penosa, imaginemos que esse condômino não poderá participar de nenhuma decisão referente ao seu espaço comum e a extensão da sua casa, no qual é coproprietário. De igual forma, e pela mesma lógica, o condômino inadimplente não pode candidatar-se a síndico porquanto é dever do síndico cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (artigo 1.348 do Código Civil).

 Além das restrições de voto e participação, o condômino inadimplente, desde a entrada em vigor do novo CPC, corre maior risco de ter a dívida cobrada de forma mais célere, ter seu nome negativado e sua conta bancária bloqueada.

 O novo Código de processo Civil diminuiu consideravelmente o tempo de tramitação para a realização dos procedimentos de cobrança, determinando, inclusive, que o crédito referente às despesas ordinárias ou extraordinárias de condomínio constituem títulos executivos extrajudiciais (Art. 784).

Pela nova regra, iniciada a execução e sendo o inadimplente citado, ele terá três dias para quitar a dívida (Art. 829 do Código de Processo Civil), e em não o fazendo estará sujeito à penhora do bem, ainda que seja bem de família ou o único imóvel do devedor (Art. 1715 do Código Civil)!!!

A MEDIAÇÃO PODE SER A SOLUÇÃO

Sempre citamos a possibilidade de solução consensual da divergência por sermos entusiastas do tema e acreditarmos que a via judicial, em princípio, deve ser a alternativa mais distante na linha sequencial de busca pela efetividade na resolução. Claro que essa premissa não se aplica a todos os casos, e somente as partes podem contrabalancear as alternativas, mas para isso é importante conhecê-las.

A mediação é aplicável, em regra, a todas as questões condominiais que possam ser solucionadas de forma extrajudicial, inclusive a inadimplência. Vale ressaltar que o síndico ou administrador poderá propor a mediação, assim como também o condômino em atraso, no entanto, não poderá ser objeto de mediação nada que viole a equidade de direitos entre todos os condôminos, o que significa dizer que a dívida não pode ser abonada ou “perdoada” por parte da administração.

A mediação é um procedimento voluntário e, portanto, ninguém pode ser obrigado a aderir, no entanto, a demonstração de interesse em solucionar a questão de forma não litigiosa é um atrativo, comprovadamente, acolhido pela maioria, o que por si só já gera ganhos em matéria de diálogo e avanço na solução da questão. Sempre vale a tentativa!

Célia Regina Dantas é Advogada e Mediadora de Conflitos.