DIREITO TRIBUTÁRIO: 7 Casos Que Dispensam Pagar IR Pelo Lucro Com Venda de Imóveis

"É possível se livrar do Imposto de Renda (IR) sobre o ganho de capital com um imóvel? Em alguns casos, sim. Situações específicas permitem pagar menos ou até ficar 100% livre do tributo sobre o lucro obtido nessas transações.

É importante lembrar que o valor de compra de um imóvel – não importando há quanto tempo ele tenha sido adquirido –, não deve ser atualizado pelo que vale atualmente, de acordo com as regras da Receita Federal.

Dessa forma, ao vender o bem, o contribuinte precisa declarar o valor obtido na venda, que descontará a diferença sobre o preço de compra do imóvel, a fim de calcular qual foi o ganho de capital. Sobre este valor, vai incidir a alíquota fixa de 15% para pessoas físicas.

O consultor tributário Richard Domingos, da Confirp Consultoria Contábil, enumera os casos que permitem ficar livre ou reduzir o imposto sobre o ganho de capital de imóveis:

1. Reforma da casa própria: qualquer melhoria na estrutura do imóvel, tratando-se de reforma e construção, permite aumentar o valor do imóvel na declaração. Isso favorece pagar menos imposto, já que o ganho de capital será considerado menor na venda do bem, que foi valorizado pela benfeitoria. Se a valorização for muito grande, pode haver isenção do imposto.
2. Desapropriação de terra para reforma agrária: a indenização recebida para este fim sobre um imóvel rural (terra nua) é considerada receita de atividade rural, quando abatida como despesa pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita.

3. Imóvel comprado antes de 1969: o lucro obtido na venda de bens adquiridos antes desta data dispensa qualquer pagamento do Imposto de Renda por ganho de capital, cuja alíquota é de 15%.
4. Imóvel adquirido entre 1969 e 1988: quem vender bens comprados nesta época pagará menos imposto sobre o ganho de capital, de forma progressiva. A redução é de 100% para o ano mais antigo, até chegar a 5% no imóvel de 1988. A cada ano, a partir de 1969, a redução do imposto é de 5%.

5. Variação cambial: se ela for resultante da venda de imóveis adquiridos com rendimentos originariamente em moeda estrangeira. Somente é isenta a variação cambial, sendo tributável o ganho obtido em moeda estrangeira.

6. Venda de único bem de até R$ 400 mil: fica isento o imóvel de qualquer tipo, de posse individual em condomínio ou em comunhão, localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. O limite de R$ 400 mil não considera a parte de cada condômino ou coproprietário, nem a posse em comunhão com o cônjuge, a menos que esteja em contrato.

7. Compra de outro imóvel em 180 dias: A partir de 16 de junho de 2005, o ganho na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for comprado no prazo de seis meses a partir da celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O benefício vale a cada cinco anos."

Fonte: Mercado Imobiliário

DIREITO IMOBILIÁRIO: Vaga de Garagem em Condomínio

Hoje vamos conversar sobre vagas de garagem!

As vagas de garagem podem ser autônomas, com matrícula própria no registro imobiliário e descrição clara da sua delimitação, ou acessórias ao imóvel e possuírem com este um único registro. Ambas são suscetíveis de negociação como venda e locação, mas para que isso ocorra há regras.  Se acessórias, seguem o principal (imóvel) e só poderão ser negociadas em conjunto com este; se autônomas ou independentes poderão ser negociadas em separado, respeitadas algumas condições.

O Código Civil trata especificamente da matéria referente à cessão onerosa ou gratuita da vaga e define sobre o uso de áreas comuns, inclusive sobre o abrigo para veículos (garagem) e sua utilização pelos condôminos de acordo com a sua destinação, sem abusos ou excessos, pois, do contrário causaria prejuízo aos demais. Vale para todos a leitura e o conhecimento dos artigos da lei:

“Art.1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”  (grifo nosso)

 “Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;” (grifo nosso)

E o que isso significa? Significa que os condôminos só podem usar as áreas comuns de acordo com o que estiver destinado, sem excluir a utilização dos demais possuidores.  Logo, se eu quiser colocar uma churrasqueira em uso e convidar pessoas para a minha vaga de garagem, ainda que esta vaga faça parte do meu imóvel, constituindo propriedade autônoma, eu não poderei fazê-lo, pois foge da destinação do local. De igual forma, se eu utilizar a minha vaga impedindo ou restringindo o acesso dos demais condôminos a outras áreas da garagem, também estarei em desacordo com o permitido por lei. Tais situações podem parecer inusitadas, mas ocorrem no dia a dia dos condomínios gerando desavenças desnecessárias.

E quanto à venda ou aluguel? Posso vender ou alugar a minha vaga para qualquer pessoa?

Conforme visto, o parágrafo 1º do artigo 1331 excepciona a regra da livre alienação, determinando que as vagas de garagem SÓ possam ser vendidas a terceiros se constar autorização expressa em convenção. Vale lembrar que a venda para outro condômino não necessita de autorização em convenção e pode ser livremente negociada.

No que tange à locação, o Código Civil também traz a resposta, determinando que: se prevista, a locação poderá ser pactuada, desde que se respeite a PREFERÊNCIA dos demais condôminos. Também merece conhecimento o artigo de lei referente:

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Portanto, para vendas, locações ou cessão gratuita à terceiros  a regra é: as vagas de garagem só poderão ser cedidas a estranhos havendo  expressa autorização em convenção condominial.

Ainda que o texto legal defina os limites de utilização do espaço comum destinado ao abrigo de veículos de forma contundente, podemos acrescentar que a limitação ao direito real de propriedade, restringindo a possibilidade de uso, gozo e fruição da coisa (dizendo como e quando eu posso usar, locar ou vender), submete-se ao princípio do bem comum.

Sendo o condomínio um conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação unitária, com áreas que se vinculam às unidades autônomas, o estabelecimento de regras em convenção para uma coexistência harmônica, pacífica e segura entre coproprietários, locatários e demais moradores é imprescindível, tanto que estabelecido e delimitado em texto de lei.

Conhecer os limites dos nossos direitos em prol do respeito ao direito do outro e do bem comum nos faz mais conscientes e instrumentadores de uma sociedade mais equilibrada. Nada mais educador do que começarmos pela nossa própria casa!

Se tiver dúvidas sobre seus direitos e deveres em condomínio, não hesite, consulte um advogado especializado!

Célia Regina Dantas  - Advogada
OAB/RJ 103.591

DIREITO IMOBILIÁRIO: Locação Residencial

No post anterior falamos de compra e venda de imóvel, hoje falaremos sobre Locação!

A locação é um contrato de extrema utilização no nosso cotidiano e possui diversas especificidades, mas vc sabe exatamente quais os direitos do locador e do locatário? Conheça alguns deles na nossa dica de hoje!

Locação é o contrato pelo qual uma das partes cede, por um período determinado, o uso e gozo de certa coisa não fungível a outrem, mediante pagamento. Em se tratando de bem imóvel a locação tem Lei própria, Lei nº 8245/91, que disciplina diversos tipos, dentre elas, a locação residencial da qual trataremos.

Locador e locatário têm obrigações estipuladas na Lei nº 8245/91 e dispostas em seus artigos 23 e 24, no entanto, sempre surge alguma dúvida sobre quem vai pagar a taxa extra em se tratando de imóvel localizado em condomínio, ou o motivo do valor da obra realizada não ter sido abatido no aluguel mensal. A seguir vamos responder algumas dúvidas mais comuns sobre o tema.

LOCADOR

1) Meu inquilino realizou obra no imóvel sem o meu consentimento e exige abatimento proporcional do valor, sou obrigado a dar?

As obras realizadas pelo locatário no imóvel que não sejam entendidas como benfeitorias necessárias (para manter as condições em que o imóvel foi entregue ou para reparar danos causados pelo próprio locatário) não serão indenizáveis, no entanto, em caso de prévio ajuste entre as partes poderão ser abatidas do valor do aluguel.

Caso realizadas sem o consentimento do locador, o abatimento ficará a critério único do mesmo.

2) Tenho um apartamento que não conta com vaga de garagem em escritura e o prédio possui mais apartamentos do que vagas, mas como nem todos têm carro, nunca tive problema. Posso garantir em contrato a vaga de garagem ao meu inquilino?

É recomendável que não, já que a vaga não é escriturada. O correto é informar essa situação e verificar o que consta da convenção. Alguns edifícios não possuem vagas suficientes para todos os apartamentos, nesses casos é comum que a convenção verse sobre a distribuição.

3) Posso alugar meu imóvel sem pedir nenhuma garantia?

Pode. A existência de garantia não é condição essencial ao contrato de locação. Nesses casos, a lei confere a possibilidade de que o pagamento seja requerido de forma antecipada, ou seja, com o mês vincendo.

4) Aluguei meu imóvel para um casal, mas eles se separaram e somente um permaneceu na casa, o contrato que realizei perdeu o valor?

Não, o artigo 12 da Lei dispõe que a locação prosseguirá normalmente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

LOCATÁRIO

1) Alugo um imóvel há 3 anos e sempre paguei religiosamente em dia, no entanto o proprietário está pedindo que eu entregue o imóvel, tenho que entregar?

Se o contrato foi firmado por 30 meses e tiver ultrapassado esse prazo, prorrogando-se por tempo indeterminado, o proprietário pode pedir que entregue o imóvel, concedendo o prazo mínimo de 30 (trinta) dias para desocupação. Esse prazo pode ser estendido mediante acordo entre as partes.

2) Quem é o responsável pelo pagamento da taxa extra acrescida ao valor do condomínio para pintura do prédio?

Ao tratarmos do assunto “taxas extras” devemos sempre atentar para a sua natureza, ou seja, a origem da sua instituição. No caso de despesas extraordinárias, como pintura de fachada, aquisição de plantas para a área externa, dentre outras similares, essas taxas serão de responsabilidade do proprietário e não deverão ser repassadas ao inquilino.

3) Há um vazamento no imóvel que aluguei de responsabilidade do condomínio e o síndico não resolve, posso entrar com uma ação diretamente contra o condomínio para que o reparo seja feito?

A relação jurídica existente é entre locador e locatário e, portanto, o reparo deve ser solicitado diretamente àquele. Caso o locador acione a administração condominial e essa se mantiver inerte, o locador será a pessoa competente para pleitear em juízo que o dano seja sanado.

4) Aluguei um imóvel tendo por garantia caução em dinheiro, posso substituir a forma de garantia por fiança, no curso do contrato?

É possível a substituição da garantia desde que em comum acordo com o locatário, mantendo-se o escopo da obrigação.

As respostas acima foram formuladas para situações hipotéticas, considerando-se a regra geral aplicável. Os casos de locação são diversos e dependem de circunstâncias incidentais que merecem análise caso a caso.
Por envolver moradia e relacionamentos a longo prazo, situações que geram dúvidas sobre direitos e obrigações  são corriqueiras, por isso recomenda-se: busque sempre a assessoria de um profissional qualificado para esclarecê-lo, consulte um advogado especializado!

O tema é extenso e voltaremos a ele em breve. Siga-nos!


Célia Regina Dantas - Advogada
OAB/RJ 103.591

DIREITO IMOBILIÁRIO: Compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda é o meio pelo qual as partes formalizam a transferência do bem, mediante pagamento.

A compra e venda de bem imóvel deve ser feita necessariamente por escritura pública e, após, ser levada a registro no Registro Geral de Imóveis (RGI). É comum se ouvir a expressão “só é dono quem registra”. No nosso direito essa expressão é absolutamente verdadeira, vez que, por lei, a propriedade do imóvel só se adquire com o registro próprio.

Em razão do custo da escritura pública e do Imposto de Transferência de Bem Imóvel (ITBI), que é pago para efetivação da transação, alguns compradores optam por não registrar o imóvel em um primeiro momento, no entanto, essa decisão pode trazer transtornos posteriores, tanto para uma futura transferência quanto, por exemplo, em caso de sucessão.

Para que compradores e vendedores tenham completa tranquilidade só há uma forma: respeitar todos os passos para a transferência de propriedade.

 Promessa de Compra e Venda:

Antes da realização da escritura definitiva é comum firmar-se um contrato preliminar intitulado Promessa de Compra e Venda ou Compromisso de Compra e Venda, mas o que isso significa?

A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar que estabelece as condições do negócio que se efetivará, disciplinando o que se refere à existência ou não de sinal ou arras, a possibilidade ou não de arrependimento das partes (com perda de sinal no caso do arrependimento se dar por parte do comprador, assim como a devolução corrigida, no caso do arrependimento ser do vendedor), e outros assuntos que sejam de interesse dos negociantes, tais como, data de entrega das chaves, desocupação do imóvel para obras, etc.

Vale lembrar que a promessa de compra e venda pode ser firmada por instrumento particular, na presença de testemunhas, ou por instrumento público, firmado no Cartório de Notas, mas esse instrumento não tem o condão de transferir a propriedade e sim de disciplinar a forma pela qual o negócio se dará. A Promessa ou Compromisso também pode ser levado a registro no RGI, e tal ato é de extrema importância para ter a garantia de que o intuito da negociação irá se efetivar.

O Código Civil determina que “mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”, significando dizer que, não havendo cláusula que permita o arrependimento das partes, se o promitente vendedor se recusar a realizar a escritura definitiva, o promitente comprador poderá ir a juízo requerer a outorga dessa escritura, ou a adjudicação compulsória do bem, transferindo definitivamente o imóvel para a sua propriedade.

Ainda que conste cláusula de arrependimento neste contrato preliminar, o mesmo também pode ser levado a registro, mas até o recebimento do valor total pelo vendedor, este poderá exercer o direito de arrependimento e cancelar o registro, assim como transferir para outra pessoa, desde que efetue a devolução do valor pago corrigido, e, em alguns casos, incidindo indenização.

É comum haver confusão entre promessa de compra e venda e promessa de cessão de direitos, devendo sempre atentar que na cessão de direitos, o vendedor NÃO detém a propriedade do bem e portanto NÃO pode transferi-la, ele é somente titular de direitos aquisitivos.

Quais cuidados se deve tomar ao comprar um imóvel?

1)    Verificar todas as certidões concernentes ao imóvel para confirmar a cadeia de aquisições anteriores e se o bem se encontra livre e desembaraçado, sem qualquer ônus (hipoteca, por exemplo), assim como as certidões relativas ao vendedor, hábeis a comprovar que o mesmo não está sofrendo nenhuma restrição para a livre disposição do seu patrimônio;

2) Atentar para o estado civil do vendedor. No caso de venda de imóvel, via de regra, o cônjuge deve participar da transação, excetuando-se os casos de regime de separação total de bens e participação final nos aquestos;

3) Estabelecer o valor total acordado, a ocorrência de parcelamento, datas dos respectivos pagamentos, multas por atraso ou hipótese de rescisão do negócio;
4)  Estabelecer a data de entrega das chaves;

5) Estabelecer a possibilidade ou não de arrependimento das partes e, em havendo, a forma de retenção ou devolução do sinal;

6) Havendo financiamento, prever a consequência para a hipótese do financiamento não ser concedido;

7) Se o imóvel for comprado na planta, fazer constar prazo de início e de entrega do bem (incluindo valor de multa por atraso), índice e periodicidade de reajuste, formas de correção do saldo e das prestações.

Esses são só alguns cuidados a serem observados nesta negociação. Como é possível notar, há nuances no contrato de compra e venda de imóvel que por serem muito técnicos necessitam da análise de um profissional, por isso recomenda-se: sempre busque a orientação de um advogado especializado que o auxilie, com toda segurança, a concretizar o seu desejo!

Célia Regina Dantas - Advogada

LEGISLAÇÃO: Direitos da pessoa com transtorno de espectro autista

Entenda. Inclua. Respeite. Hoje é o Dia de Conscientização do Autismo! O canal Juri_DICAS já tratou do tema no post de 25 de janeiro deste ano, trazendo a importância da Lei 12.764/12, em especial no que se refere à inclusão obrigatória.

A Lei 12.764/12 institui a proteção dos Direitos da Pessoa com Transtorno do Espectro Autista, sendo eles:

“I - a vida digna, a integridade física e moral, o livre desenvolvimento da personalidade, a segurança e o lazer;

II - a proteção contra qualquer forma de abuso e exploração;

III - o acesso a ações e serviços de saúde, com vistas à atenção integral às suas necessidades de saúde, incluindo:

a) o diagnóstico precoce, ainda que não definitivo;

b) o atendimento multiprofissional;

c) a nutrição adequada e a terapia nutricional;

d) os medicamentos;

e) informações que auxiliem no diagnóstico e no tratamento;

IV - o acesso:

a) à educação e ao ensino profissionalizante;

b) à moradia, inclusive à residência protegida;

c) ao mercado de trabalho;

d) à previdência social e à assistência social.”

A lei dispõe, ainda, sobre condições para que esses direitos sejam respeitados, garantindo, por exemplo, que em caso de comprovada necessidade, a criança tenha acompanhante especializado nas classes comuns de ensino regular. Em caso de desrespeito ou recusa de matrícula de aluno com transtorno do espectro autista, ou qualquer outro tipo de deficiência, o gestor escolar, ou autoridade competente poderá ser punido com multa de 3 (três) a 20 (vinte) salários-mínimos.

Gestores e sociedade estão se adaptando e capacitando profissionais para esse fim. O assunto é de extrema relevância para a construção de uma sociedade mais respeitosa e inclusiva.