DIREITO IMOBILIÁRIO: Locação Residencial

No post anterior falamos de compra e venda de imóvel, hoje falaremos sobre Locação!

A locação é um contrato de extrema utilização no nosso cotidiano e possui diversas especificidades, mas vc sabe exatamente quais os direitos do locador e do locatário? Conheça alguns deles na nossa dica de hoje!

Locação é o contrato pelo qual uma das partes cede, por um período determinado, o uso e gozo de certa coisa não fungível a outrem, mediante pagamento. Em se tratando de bem imóvel a locação tem Lei própria, Lei nº 8245/91, que disciplina diversos tipos, dentre elas, a locação residencial da qual trataremos.

Locador e locatário têm obrigações estipuladas na Lei nº 8245/91 e dispostas em seus artigos 23 e 24, no entanto, sempre surge alguma dúvida sobre quem vai pagar a taxa extra em se tratando de imóvel localizado em condomínio, ou o motivo do valor da obra realizada não ter sido abatido no aluguel mensal. A seguir vamos responder algumas dúvidas mais comuns sobre o tema.

LOCADOR

1) Meu inquilino realizou obra no imóvel sem o meu consentimento e exige abatimento proporcional do valor, sou obrigado a dar?

As obras realizadas pelo locatário no imóvel que não sejam entendidas como benfeitorias necessárias (para manter as condições em que o imóvel foi entregue ou para reparar danos causados pelo próprio locatário) não serão indenizáveis, no entanto, em caso de prévio ajuste entre as partes poderão ser abatidas do valor do aluguel.

Caso realizadas sem o consentimento do locador, o abatimento ficará a critério único do mesmo.

2) Tenho um apartamento que não conta com vaga de garagem em escritura e o prédio possui mais apartamentos do que vagas, mas como nem todos têm carro, nunca tive problema. Posso garantir em contrato a vaga de garagem ao meu inquilino?

É recomendável que não, já que a vaga não é escriturada. O correto é informar essa situação e verificar o que consta da convenção. Alguns edifícios não possuem vagas suficientes para todos os apartamentos, nesses casos é comum que a convenção verse sobre a distribuição.

3) Posso alugar meu imóvel sem pedir nenhuma garantia?

Pode. A existência de garantia não é condição essencial ao contrato de locação. Nesses casos, a lei confere a possibilidade de que o pagamento seja requerido de forma antecipada, ou seja, com o mês vincendo.

4) Aluguei meu imóvel para um casal, mas eles se separaram e somente um permaneceu na casa, o contrato que realizei perdeu o valor?

Não, o artigo 12 da Lei dispõe que a locação prosseguirá normalmente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

LOCATÁRIO

1) Alugo um imóvel há 3 anos e sempre paguei religiosamente em dia, no entanto o proprietário está pedindo que eu entregue o imóvel, tenho que entregar?

Se o contrato foi firmado por 30 meses e tiver ultrapassado esse prazo, prorrogando-se por tempo indeterminado, o proprietário pode pedir que entregue o imóvel, concedendo o prazo mínimo de 30 (trinta) dias para desocupação. Esse prazo pode ser estendido mediante acordo entre as partes.

2) Quem é o responsável pelo pagamento da taxa extra acrescida ao valor do condomínio para pintura do prédio?

Ao tratarmos do assunto “taxas extras” devemos sempre atentar para a sua natureza, ou seja, a origem da sua instituição. No caso de despesas extraordinárias, como pintura de fachada, aquisição de plantas para a área externa, dentre outras similares, essas taxas serão de responsabilidade do proprietário e não deverão ser repassadas ao inquilino.

3) Há um vazamento no imóvel que aluguei de responsabilidade do condomínio e o síndico não resolve, posso entrar com uma ação diretamente contra o condomínio para que o reparo seja feito?

A relação jurídica existente é entre locador e locatário e, portanto, o reparo deve ser solicitado diretamente àquele. Caso o locador acione a administração condominial e essa se mantiver inerte, o locador será a pessoa competente para pleitear em juízo que o dano seja sanado.

4) Aluguei um imóvel tendo por garantia caução em dinheiro, posso substituir a forma de garantia por fiança, no curso do contrato?

É possível a substituição da garantia desde que em comum acordo com o locatário, mantendo-se o escopo da obrigação.

As respostas acima foram formuladas para situações hipotéticas, considerando-se a regra geral aplicável. Os casos de locação são diversos e dependem de circunstâncias incidentais que merecem análise caso a caso.
Por envolver moradia e relacionamentos a longo prazo, situações que geram dúvidas sobre direitos e obrigações  são corriqueiras, por isso recomenda-se: busque sempre a assessoria de um profissional qualificado para esclarecê-lo, consulte um advogado especializado!

O tema é extenso e voltaremos a ele em breve. Siga-nos!


Célia Regina Dantas - Advogada
OAB/RJ 103.591