DIREITO IMOBILIÁRIO: Compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda é o meio pelo qual as partes formalizam a transferência do bem, mediante pagamento.

A compra e venda de bem imóvel deve ser feita necessariamente por escritura pública e, após, ser levada a registro no Registro Geral de Imóveis (RGI). É comum se ouvir a expressão “só é dono quem registra”. No nosso direito essa expressão é absolutamente verdadeira, vez que, por lei, a propriedade do imóvel só se adquire com o registro próprio.

Em razão do custo da escritura pública e do Imposto de Transferência de Bem Imóvel (ITBI), que é pago para efetivação da transação, alguns compradores optam por não registrar o imóvel em um primeiro momento, no entanto, essa decisão pode trazer transtornos posteriores, tanto para uma futura transferência quanto, por exemplo, em caso de sucessão.

Para que compradores e vendedores tenham completa tranquilidade só há uma forma: respeitar todos os passos para a transferência de propriedade.

 Promessa de Compra e Venda:

Antes da realização da escritura definitiva é comum firmar-se um contrato preliminar intitulado Promessa de Compra e Venda ou Compromisso de Compra e Venda, mas o que isso significa?

A promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar que estabelece as condições do negócio que se efetivará, disciplinando o que se refere à existência ou não de sinal ou arras, a possibilidade ou não de arrependimento das partes (com perda de sinal no caso do arrependimento se dar por parte do comprador, assim como a devolução corrigida, no caso do arrependimento ser do vendedor), e outros assuntos que sejam de interesse dos negociantes, tais como, data de entrega das chaves, desocupação do imóvel para obras, etc.

Vale lembrar que a promessa de compra e venda pode ser firmada por instrumento particular, na presença de testemunhas, ou por instrumento público, firmado no Cartório de Notas, mas esse instrumento não tem o condão de transferir a propriedade e sim de disciplinar a forma pela qual o negócio se dará. A Promessa ou Compromisso também pode ser levado a registro no RGI, e tal ato é de extrema importância para ter a garantia de que o intuito da negociação irá se efetivar.

O Código Civil determina que “mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”, significando dizer que, não havendo cláusula que permita o arrependimento das partes, se o promitente vendedor se recusar a realizar a escritura definitiva, o promitente comprador poderá ir a juízo requerer a outorga dessa escritura, ou a adjudicação compulsória do bem, transferindo definitivamente o imóvel para a sua propriedade.

Ainda que conste cláusula de arrependimento neste contrato preliminar, o mesmo também pode ser levado a registro, mas até o recebimento do valor total pelo vendedor, este poderá exercer o direito de arrependimento e cancelar o registro, assim como transferir para outra pessoa, desde que efetue a devolução do valor pago corrigido, e, em alguns casos, incidindo indenização.

É comum haver confusão entre promessa de compra e venda e promessa de cessão de direitos, devendo sempre atentar que na cessão de direitos, o vendedor NÃO detém a propriedade do bem e portanto NÃO pode transferi-la, ele é somente titular de direitos aquisitivos.

Quais cuidados se deve tomar ao comprar um imóvel?

1)    Verificar todas as certidões concernentes ao imóvel para confirmar a cadeia de aquisições anteriores e se o bem se encontra livre e desembaraçado, sem qualquer ônus (hipoteca, por exemplo), assim como as certidões relativas ao vendedor, hábeis a comprovar que o mesmo não está sofrendo nenhuma restrição para a livre disposição do seu patrimônio;

2) Atentar para o estado civil do vendedor. No caso de venda de imóvel, via de regra, o cônjuge deve participar da transação, excetuando-se os casos de regime de separação total de bens e participação final nos aquestos;

3) Estabelecer o valor total acordado, a ocorrência de parcelamento, datas dos respectivos pagamentos, multas por atraso ou hipótese de rescisão do negócio;
4)  Estabelecer a data de entrega das chaves;

5) Estabelecer a possibilidade ou não de arrependimento das partes e, em havendo, a forma de retenção ou devolução do sinal;

6) Havendo financiamento, prever a consequência para a hipótese do financiamento não ser concedido;

7) Se o imóvel for comprado na planta, fazer constar prazo de início e de entrega do bem (incluindo valor de multa por atraso), índice e periodicidade de reajuste, formas de correção do saldo e das prestações.

Esses são só alguns cuidados a serem observados nesta negociação. Como é possível notar, há nuances no contrato de compra e venda de imóvel que por serem muito técnicos necessitam da análise de um profissional, por isso recomenda-se: sempre busque a orientação de um advogado especializado que o auxilie, com toda segurança, a concretizar o seu desejo!

Célia Regina Dantas - Advogada