DIREITO IMOBILIÁRIO: Responsabilidade do arrematante por dívidas condominiais pretéritas

O Arrematante de imóvel com débitos condominiais responde por tal dívida ainda que o fato não conste do edital da hasta pública? Segundo entendimento do STJ, sim! Se houver prova inequívoca de que teve ciência da dívida por outros meios (ainda que o edital seja omisso) ele responderá.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de um arrematante que alegava não ter tido a informação de que o imóvel adquirido continha débitos pretéritos vez que  não constava do edital. Nada obstante, restou comprovado que todos os interessados tiveram ciência da dívida por meio do leiloeiro.

A decisão privilegia a transparência nas relações e a lisura no procedimento. A falha no instrumento editalício não pode servir de base para exclusão, a posteriori, de responsabilidade assumida  de forma incontestável.

"Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, mesmo sem ter sido publicada a informação no edital, os interessados foram informados sobre as dívidas. Segundo ela, aqueles que não concordassem poderiam desistir do leilão.

(...)

A ministra frisou não ser possível responsabilizar o arrematante de um imóvel em leilão por eventuais encargos omitidos no ato estatal, por ser incompatível com os princípios da segurança jurídica e da proteção da confiança.

Porém, de acordo com ela, quando há ciência antecipada de que existem despesas condominiais aderidas ao imóvel, o arrematante deve assumir a responsabilidade pelo pagamento".

Fonte e reprodução parcial sítio do Superior Tribunal de Justiça

LEGISLAÇÃO: Lei torna automática a adesão ao cadastro positivo de crédito

Foi sancionada hoje lei que trata da  adesão automática de consumidores e empresas aos cadastros positivos de crédito.  O  cadastro positivo foi instituído  no ano de 2011 para ser um banco de dados sobre bons pagadores, e fazer um contraponto aos cadastros negativos como Serasa e SPC.

 O objetivo do cadastro positivo é dar incentivo aos consumidores considerados bons pagadores, como possibilitar que os mesmos tenham acesso a juros menores. Desde a sua criação o cadastro funciona com participação voluntária dos clientes, e o serviço é prestado por empresas privadas.
 

Uma questão importante a ser tratada e que foi alvo de intenso debate durante a tramitação do projeto de lei, foi a privacidade dos dados coletados. De acordo com o texto sancionado, “serão responsáveis solidários por eventuais danos morais aos consumidores (como vazamento de dados) o banco de dados, a fonte da informação e a pessoa física ou jurídica que consultou as informações”. Também está no texto sancionado “a exigência de que os gestores de bancos de dados realizem ampla divulgação das normas que disciplinam a inclusão no cadastro, bem como da possibilidade e formas de cancelamento prévio”.

Outra preocupação seria quanto à eventual discriminação que pudesse ocorrer utilizando-se do sistema. Para isso, o texto da lei conta com restrições que visam “impedir a discriminação por questões de origem social e étnica; saúde; informação genética; sexo, convicções políticas, religiosas ou filosóficas”.

Nada obstante, a formação desse cadastro e a inclusão obrigatória, considera um montante de informações sobre os clientes, pagadores e cidadãos, tais como dados pessoais, de compras e pagamentos de pessoa. Esses dados possuem um valor inestimável e por isso devem receber tratamento adequado e gozar de fiscalização.

Com a adesão automática, “o sistema de registro passa a ter o mesmo mecanismo dos serviços de informações sobre maus pagadores, ou seja, não depende de autorização do consumidor” e portanto, há a necessidade de se desenhar os limites de utilização e as penalidade em caso de vazamento.

Regulamento irá definir “os procedimentos aplicáveis aos gestores nessas hipóteses, inclusive quanto à forma de comunicação aos órgãos responsáveis pela sua fiscalização. Deverá prever ainda o que ocorrerá no caso de desobediência dos pedidos de cancelamento e da proibição de uso de dados não permitidos”.

Fonte e reprodução parcial : Agência Senado

DIREITO CONTRATUAL: Cláusula Escalonada

Cláusula escalonada é uma previsão de utilização de métodos não judiciais de solução de conflitos para sanar uma questão referente ao contrato no qual está inserida. O objetivo é estabelecer outras opções de resolução de demandas que não somente a busca pelo judiciário. A redação da cláusula conterá uma variedade de possibilidades que irá conferir maior celeridade e efetividade na resposta.

Para o estabelecimento desta cláusula é preciso que haja um mapeamento, pelo profissional responsável pela análise e elaboração contratual, das possíveis controvérsias que possam advir do ajuste. Isso permitirá determinar passos sequenciais ou combinados que levarão a resolução do conflito, sem a necessidade de busca pela judicialização.

Para tanto, é preciso conhecer os métodos de gestão positiva de conflitos e suas formas de aplicação. A cláusula poderá ser redigida com diversas combinações, um exemplo é que as partes submetam o eventual conflito previamente à mediação e, em não logrando êxito, à arbitragem.

Outro exemplo, contendo um maior número de possibilidades, é que as partes estabeleçam a sujeição da controvérsia ao dispute board e, se o conflito permanecer, sigam para a mediação, tendo como recurso posterior a utilização da arbitragem.

As possibilidades são diversas e dependerão da análise prévia do contrato a ser firmado, inclusive quanto à sua natureza: empresarial, consumerista, familiar, etc.

É imprescindível um especial cuidado na redação da cláusula para que ela possa ter efetividade. Uma redação incompleta ou incongruente poderá levar a inviabilidade de aplicação do que foi originalmente idealizado.

O que se pode afirmar é que a cláusula escalonada confere às partes  responsabilidade na confecção do ajuste, vez que necessariamente deverão refletir sobre o que estão acordando e suas consequências, flexibilidade na solução  e autonomia no resultado.

__________

Célia Regina Dantas é Advogada, Mediadora de Conflitos, Gestora Jurídica e Sócia Fundadora do escritório CR Dantas Advogados.