LEGISLAÇÃO: VIZINHANÇA

CONVIVÊNCIA HARMÔNICA ENTRE VIZINHOS

Socialmente vizinhos podem ser pessoas por vezes muito próximas, com quem se tem ótimas relações, ou muito distantes, com quem não se tem nenhuma relação ou a relação é conturbada por vários fatores.

Inúmeras situações entre vizinhos, condominiais ou não, podem gerar desconforto e originar demandas judiciais, dentre elas: o uso inadequado de área comum, a realização de uma construção fora dos padrões ou, a campeã: ações que produzem ruído excessivo.

Não há como regular todas as situações, mas a legislação norteia as relações de vizinhança, assim como as relações condominiais, de forma a tornar harmônica essa convivência, preservando o direito de todos.

Os temas são extensos e merecem análise detalhada, no entanto, trazemos alguns assuntos principais que podem esclarecer dúvidas corriqueiras e evitar que um conflito de fácil resolução se torne algo desgastante para as partes a ponto de litigarem.

CONDOMÍNIOS:

Em condomínios, a utilização de áreas comuns de forma inadequada é uma das maiores desavenças entre vizinhos. Sobre este ponto a legislação é clara ao estabelecer nos artigos 1.335 e seguintes do Código Civil, as seguintes disposições:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;” (grifo nosso)

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. (grifo nosso)

“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.”

Vê-se, pois, que a lei dá as diretrizes básicas para a utilização das áreas comuns ou privadas, e a mais objetiva delas é a não utilização de forma a causar prejuízo ao sossego, salubridade e segurança dos demais condôminos.

Logo, aquele vizinho que utiliza o corredor do andar como área de lazer das crianças ou para a realização de eventos sociais está em desacordo com o que prevê a legislação, assim como o vizinho que efetua churrasco em sua varanda direcionando a fumaça para a varanda de outros condôminos.

A melhor forma de resolução dessas questões é a exposição de motivos ao vizinho responsável pelas ações e o acordo entre as partes. Não sendo possível, a administração do prédio deverá interceder, e em último caso, aplicar a multa correspondente.

A regra básica de convivência é o bom senso. O que causaria desconforto a si não pode ser realizado, pois possivelmente causará desconforto a outrem.

DIREITO DE VIZINHANÇA

A legislação prevê, ainda que não se trate de condomínios, outras situações de vizinhança referentes ao uso anormal da propriedade. Dentre elas, vamos destacar o direito de construção.

 Sobre o tema, o Código Civil estabelece:

“Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.” (grifo nosso)

“Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.”

“Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.”

“Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.”

“Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.” (grifo nosso)

Mais uma vez a lei é autoexplicativa: se causar dano imediato ou possibilidade de dano futuro, não pode ser feito e, caso seja, poderá ser obrigado a demolir, assim como ressarcir o prejuízo causado.

Na ocorrência de situações como estas, a forma de resolução mais rápida e eficaz para todos os casos é o consenso, evitando um litígio desgastante para todas as partes, inclusive quanto a questão temporal, já que um processo judicial possui uma duração considerável e que, por vezes, não atende a celeridade que se precisa na solução do caso.

A CAMPEÃ

Por fim, destacamos a campeã das reclamações em questão de vizinhança: a produção de ruído excessivo.

A questão de mais difícil consenso entre os envolvidos é o que seria considerado ruído excessivo, pois pode abranger tanto o som de uma festa como uma algazarra de crianças, ou o barulho produzido por um animal doméstico.

Obras fora de hora, barulho contínuo de animais que cause incômodo real, festas e reuniões com som excessivamente alto independente de horário são vedados por lei e podem ser incluídos no rol das contravenções penais (Decreto Lei 3.688/41):

“Art. 42. Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios:

I – com gritaria ou algazarra;

 II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

 III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

 IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:”

      

Para essa questão a solução não é diferente das demais: bom senso.

Sendo a situação demasiadamente incômoda, o ponto é o mesmo, a busca pelo consenso. Se o acordo entre as partes não for viável sem a intermediação de um terceiro, a utilização da mediação extrajudicial é perfeitamente aplicável e recomendada. (saiba mais no artigo “Litigar faz mal a saúde”).

Tendo sido utilizadas as formas adequadas de solução de conflito e não se chegando a um denominador comum, é possível ingressar com uma demanda judicial para sanar a questão.

 A orientação de um profissional especialista na área é extremamente salutar e pode poupar tempo e desgaste emocional. Busque sempre um advogado de sua confiança e informe-se sobre o melhor meio de resolução da questão.

CÉLIA REGINA DANTAS, Advogada, especializada em Gestão Jurídica e Direito Contratual, Mediadora de Conflitos e cofundadora do canal Juri_DICAS.

LEMBRE-SE: Este post tem finalidade informativa e não substitui uma consulta profissional.