DIREITO IMOBILIÁRIO: Vaga de Garagem em Condomínio

Hoje vamos conversar sobre vagas de garagem!

As vagas de garagem podem ser autônomas, com matrícula própria no registro imobiliário e descrição clara da sua delimitação, ou acessórias ao imóvel e possuírem com este um único registro. Ambas são suscetíveis de negociação como venda e locação, mas para que isso ocorra há regras.  Se acessórias, seguem o principal (imóvel) e só poderão ser negociadas em conjunto com este; se autônomas ou independentes poderão ser negociadas em separado, respeitadas algumas condições.

O Código Civil trata especificamente da matéria referente à cessão onerosa ou gratuita da vaga e define sobre o uso de áreas comuns, inclusive sobre o abrigo para veículos (garagem) e sua utilização pelos condôminos de acordo com a sua destinação, sem abusos ou excessos, pois, do contrário causaria prejuízo aos demais. Vale para todos a leitura e o conhecimento dos artigos da lei:

“Art.1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”  (grifo nosso)

 “Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;” (grifo nosso)

E o que isso significa? Significa que os condôminos só podem usar as áreas comuns de acordo com o que estiver destinado, sem excluir a utilização dos demais possuidores.  Logo, se eu quiser colocar uma churrasqueira em uso e convidar pessoas para a minha vaga de garagem, ainda que esta vaga faça parte do meu imóvel, constituindo propriedade autônoma, eu não poderei fazê-lo, pois foge da destinação do local. De igual forma, se eu utilizar a minha vaga impedindo ou restringindo o acesso dos demais condôminos a outras áreas da garagem, também estarei em desacordo com o permitido por lei. Tais situações podem parecer inusitadas, mas ocorrem no dia a dia dos condomínios gerando desavenças desnecessárias.

E quanto à venda ou aluguel? Posso vender ou alugar a minha vaga para qualquer pessoa?

Conforme visto, o parágrafo 1º do artigo 1331 excepciona a regra da livre alienação, determinando que as vagas de garagem SÓ possam ser vendidas a terceiros se constar autorização expressa em convenção. Vale lembrar que a venda para outro condômino não necessita de autorização em convenção e pode ser livremente negociada.

No que tange à locação, o Código Civil também traz a resposta, determinando que: se prevista, a locação poderá ser pactuada, desde que se respeite a PREFERÊNCIA dos demais condôminos. Também merece conhecimento o artigo de lei referente:

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Portanto, para vendas, locações ou cessão gratuita à terceiros  a regra é: as vagas de garagem só poderão ser cedidas a estranhos havendo  expressa autorização em convenção condominial.

Ainda que o texto legal defina os limites de utilização do espaço comum destinado ao abrigo de veículos de forma contundente, podemos acrescentar que a limitação ao direito real de propriedade, restringindo a possibilidade de uso, gozo e fruição da coisa (dizendo como e quando eu posso usar, locar ou vender), submete-se ao princípio do bem comum.

Sendo o condomínio um conjunto de propriedades exclusivas em uma edificação unitária, com áreas que se vinculam às unidades autônomas, o estabelecimento de regras em convenção para uma coexistência harmônica, pacífica e segura entre coproprietários, locatários e demais moradores é imprescindível, tanto que estabelecido e delimitado em texto de lei.

Conhecer os limites dos nossos direitos em prol do respeito ao direito do outro e do bem comum nos faz mais conscientes e instrumentadores de uma sociedade mais equilibrada. Nada mais educador do que começarmos pela nossa própria casa!

Se tiver dúvidas sobre seus direitos e deveres em condomínio, não hesite, consulte um advogado especializado!

Célia Regina Dantas  - Advogada
OAB/RJ 103.591