DIREITO IMOBILIÁRIO: Cota extra condominial. De quem é a responsabilidade?

Uma dúvida recorrente em matéria de locação residencial é: quem deve pagar a cota extra acrescida ao valor normal do condomínio?

A cota extra condominial é instituída quando há necessidade de suprir determinada necessidade que não está sendo alcançada pela arrecadação normal do condomínio e, deve ser aprovada em assembleia geral. No entanto, quando tratamos de locação residencial, muitas vezes o valor cobrado a esse título gera desavenças e desentendimentos entre locador e locatário por não restar claro quem é o responsável pelo seu pagamento.

Para definir a quem incumbe a obrigatoriedade, é imprescindível saber se a cota extra se refere a despesas ordinárias do condomínio ou a despesas extraordinárias e, para tanto, a Lei nº 8245/91 discrimina quais são essas despesas indicando o responsável pelo seu adimplemento.

Vejamos:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

(...)

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(...)

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação”. (grifo nosso)

Desta forma, vê-se, pois, que o que determina a responsabilidade pelo pagamento da taxa extra é a sua motivação.

Em suma, se a taxa extra se referir a despesas ordinárias do condomínio, tais como salários, manutenção, limpeza, etc, será de responsabilidade do Locatário. Caso a taxa refira-se a despesas extraordinárias, tais como constituição de fundo de reserva, indenizações, etc, o pagamento deverá ser suportado pelo Locador.

Importante: a denominação “extra” não deve ser correlacionada diretamente com despesas “extraordinárias”, vez que, conforme visto, é possível que a taxa acrescida ao valor condominial refira-se a uma despesa ordinária não suprida pela arrecadação normal.

A correta divisão de responsabilidades é princípio basilar para uma relação contratual saudável. Sempre que houver dúvida sobre algum aspecto, busque a orientação de um profissional de sua confiança.

CÉLIA REGINA DANTAS, Advogada, especializada em Gestão Jurídica e Direito Contratual, Mediadora de Conflitos e cofundadora do canal Juri_DICAS.

LEMBRE-SE: Este post tem finalidade informativa e não substitui uma consulta profissional.